mercredi 24 août 2016

Attentions aux faux expert comptables




Les faux experts se multiplient on en dénombre désormais près de 6.000 en île de France.

Le risque pour les entreprises est considérable : perte des données, contrôles fiscaux et sociaux non assurés, saisie de la comptabilité.

Pour rappel les expert comptables comptables doivent souscrire une assurance responsabilité pour les couvrir des erreurs fiscales ou sociales dont ils pourraient être tenus pour responsable.

Par ailleurs ils sont soumis à un contrôle qualité de l'Ordre des experts comptables qui peut conduire dans le pire des cas à une radiation de l'Ordre.

Pour vérifier que votre expert comptable exerce bien en toute légalité, vous devez vous assurer qu'il vous a bien remis une lettre de mission et vous pourrez ensuite consulter son inscription sur le site de l'Ordre des Expert Comptables.

Les cabinets d'expertise comptable en ligne en raison de leur visibilité sont une garantie pour les entrepreneur, en effet les faux experts comptables exercent la plupart du temps visage masqué afin de ne pas attirer l'attention.

mercredi 17 août 2016

Socic expert comptable en ligne

jeudi 11 août 2016

Les charmes de la location meublée

Vous envisagez de vous lancer dans l'immobilier, avez vous pensé à la location meublée ?

La location meublée présente en effet de nombreux avantages fiscaux qui n'ont pas été remis en cause malgré les nombreuses réformes fiscales de ces dernières années.

Les avantages sont significatifs, ont pourrait presque qualifier ce régime de "Paradis Fiscal". En effet pendant toute la durée de détention des biens vous allez pouvoir amortir les biens acquis et déduire la totalité des frais d'acquisition (ce qui n'est pas possible en cas de location nue) avec à la sortie (lors de la vente des biens) une exonération des plus values. Cela fait rêver...

Une limite toutefois : si vous êtes non professionnel (voir ci dessous) vos déficits ne pourront pas se déduire de vos autres revenus et si vous êtes professionnel les déficits provenant des amortissement ne pourront pas également s'imputer sur les autres revenus. Il est donc rare d'utiliser ce régime pour pour défiscaliser ses revenus. Dans les deux cas les déficits pourront malgré tout se reporter sur les les années suivantes.

Comment procéder

Pour être loueur en meublé, c'est simple, il vous suffit de vous immatriculer auprès des impôts en remplissant un imprimé P0. Il vous sera alors attribué un numéro SIRET. Pour pouvoir déduire vos frais (amortissements, intérêts d'emprunt, travaux...) il faudra opter pour un régime réel avec pour contrainte la tenue d'une comptablité.

Mais là aussi l'Administration fiscale va vous aider : en adhérant à un CGA vous pourrez déduire les 2/3 des frais de comptabilité et de CGA. Il faudra toutefois que vos recettes soient inférieures à 32900 euros. Sachant que le coût d'un CGA est compris entre 100 et 200 euros et les frais de comptabilité d'environ 800 euros. La tenue complète de votre comptabilité ne vous coûtera qu'environ 300 euros par an.

Loueur en meublé professionnel ou non professionnel (LMP / LMNP).

L'exonération des plus values

Un avantage significatif pour les LMP : si vous êtes Loueur en meublé professionnel, que vous exercez depuis plus de 5 ans et que vos recettes sont inférieures à 90.000 euros, la plus-value sera exonérée en totalité. Si vos recettes sont comprises entre 90.000 euros et 126.000 euros l'exonération sera dégressive.

Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel, il faut remplir ces conditions :
  • Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 € ;
  • Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.
Si ces conditions ne sont pas remplies, pas de panique, vous serez loeur en meublé non professionnel et vous serez soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers mais il faudra attendre plus longtemps pour bénéficier des exonérations de plus values.

Régime social

Au niveau du régime social si vous êtes loueur en meublé professionnel, vous aurez le statut de travailleur indépendant, donc cotisations au RSI. Cela peut être un avantage si vous souhaitez avoir une couverture sociale mais représentera également un certain coût que vous n'auriez pas si vous louez les murs nus. Pour éviter cela si vous ne voulez pas cotiser au RSI des solutions existent, telles que créer une EURL et désigner un gérant non associé.   

En tant que loueur en meublé non professionnel vous ne serez pas assujetti aux RSI mais vous devrez payer des prélèvements sociaux (15.5%) sur vos bénéfices (qui seront probablement proche de 0). A noter que si l'activité de loueur en meublé non professionnel devient votre seule activité pour pourrez vous affilier à la CMU de base pour votre couverture sociale.

Attention aussi au RSI lors de la vente. En effet la plus value est soumise à cotisations sociales, ce qui peut faire très cher à la sortie. Des solutions existent là aussi, telles que passer au préalable en SAS et distribuer des dividendes non soumis au RSI.

ISF

En ce qui concerne l'ISF, le fait d'être loueur en meublé professionnel, n’exonère pas automatiquement de cet impôt. Il faut en effet que les revenus dégagés de cette activité soient supérieurs à l'ensemble des revenus du foyer fiscal et non seulement les revenus professionnels. Sachant que les revenus du LMP sont généralement proche de 0, si vous bénéficiez d'autres revenus (retraite, revenus fonciers...), vous ne pourrez malheureusement pas passer au travers des mailles du filet.

TVA

En matière de TVA que vous soyez LMP ou LMNP, cela n'a pas d'impact. En effet le régime de TVA est distinct de l'imposition des bénéfices. Si vous souhaitez être assujetti à la TVA il faudra proposer à vos locataires des prestations quasi hôtelières à savoir au moins 3 des 4 suivantes :
  • le nettoyage régulier des locaux,
  • le petit déjeuner,
  • la fourniture de linge de maison
  • et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

En conclusion, par rapport à la location nue, la location meublée professionnelle ou non professionnelle apparaît comme une véritable aubaine fiscale. Des précautions sont néanmoins à prévoir notamment en matière de cotisations sociales afin de l'adapter à ses objectifs.