samedi 22 novembre 2014

SCI et option à l'impôt sur les sociétés


La taxation de plus en plus lourde des revenus des personnes physiques conduit à s’interroger sur l’intérêt d’opter à l’impôt sur les sociétés pour les SCI.

Après avoir fait un état des lieux nous examinerons les avantages et inconvénients de l’option ainsi que les possibilités d’optimisation.

Tout d’abord rappelons que les associés de la SCI à défaut d’option sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le fait de créer une SCI, plutôt que de détenir des murs en propre, contrairement à ce que l’on entend parfois n’allège aucunement l’imposition des propriétaires.

Attention dans certains cas la SCI peut être d’office soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est notamment le cas si elle loue les locaux meublés ou pour les entreprises qui louent leurs locaux munis du matériel nécessaire à son l’exploitation. Une tolérance est toutefois admise par l’Administration si le montant de ces revenus ne représente pas plus de 10% des recettes totales.

Bien que de droit commun, il est conseillé, si la société souhaite se placer sous le régime de l’IS, d’opter tout de même à l’impôt société afin d’éviter une remise en cause du caractère commercial de la location ou si pour une raison ou une autre les locaux n’était plus loués équipés.

L’option à l’IS se fait lors de la création de la société ou en cours d’existence.

Option à l’IS lors de la création.

L’option peut être faite dans les statuts mais fiscalement cela risque de passer inaperçu par l’Administration. De même l’indication de l’option sur le M0 déposé au greffe lors de l’immatriculation n’offre pas à notre avis de garantie suffisante. Nous conseillons donc de formuler cette option en lettre recommandée envoyée l’Administration. Et de garder précieusement ce courrier qui pourra vous être demandé bien des années plus tard.

Option en cours d’existence.

En cours d’existence les conséquences de l’option à l’IS doivent être examinées avec attention elles peuvent être douloureuses ou au contraire fiscalement paradisiaques. Sachant que l’option à l’IS est irrévocable.

En changeant de régime fiscal la SCI à deux possibilités :

La première : reprendre au bilan d’ouverture la valeur historique du bien diminué des amortissements (que ceux-ci ait été pratiqués ou non). Dans ce cas il n'y a pas de plus-value de constatée mais en contrepartie une base déductible à l’impôt sur les sociétés fortement réduite pour les années suivantes.

La seconde : valoriser le bien à sa valeur vénale. Dans ce cas imposition immédiate de la plus-value selon les règles des plus-values immobilières des particuliers : taux de 19% et prélèvements sociaux de 15.5% après abattement.

C’est ici que se loge l’optimisation fiscale (terme à utiliser désormais avec modération), en effet pour des locaux détenus par exemple depuis 30 ans, la plus-value va être totalement exonérée et faire naître dans la SCI un compte courant en faveur des associés que ceux-ci vont pouvoir prélever régulièrement et sans imposition pour une retraite fiscalement paisible. Deuxième intérêt qui n’est pas du moindre : les intéressés n’ayant plus de revenus vont pouvoir bénéficier du plafonnement ISF et en être ainsi exonéré.

Attention toutefois aux pièges à éviter si parmi les associés de la SCI figurent des entreprises la réévaluation des constructions ne sera bien entendu pas exonérée.

Après l’option que ce passe t’il ?

Au lieu de percevoir des revenus fonciers les dirigeants perçoivent des salaires, ils vont pouvoir davantage piloter leurs revenus avec toutefois en contrepartie des charges sociales plus élevées. S’ils ont déjà des revenus suffisant, cela peut être une stratégie. La structure IS devient une structure de capitalisation dans la cadre d’une transmission ou d’une retraite future.

Des dommages collatéraux peuvent toutefois s’opérer à la sortie. En effet si la société doit vendre les locaux la plus-value qui sera forcément élevée puisque les biens auront été amortis, sera taxée à l’impôt sur les sociétés au taux de 33 1/3 au-delà de 38120 euros et 15% dans la limite de 38120 euros. Les fonds seront pas ailleurs logés dans la SCI et subiront une nouvelle taxation lors que leur distribution sous forme de dividendes.

Si la société vend directement les parts de la société la fiscalité est moins lourde, elle est imposée selon le régime des plus-values mobilières, mais il y a peu de chance de trouver un acquéreur de titre de société qui payerai un prix identique avec des biens déjà amortis en totalités ou partiellement.

Alors qu’à défaut d’option à l’IS les plus-values des particuliers sont imposées dégressivement avec une exonération complète au bout de 30 ans (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 pour les prélèvements sociaux).

Il convient donc de s’interroger sur la finalité de l’opération immobilière. S’il s’agit d’une acquisition destinée à rester durablement dans le patrimoine familial, l’option IS est à privilégier, d’autant plus que l’inconvénient de la taxation des plus-values pourra être neutralisé en procédant à des donations qui ont le mérite de purger les plus-values.

Dans le cas contraire : investissement ponctuel, à court ou moyen terme l’option est à examiner au cas par cas, rappelons qu’elle est irrévocable.

Prenons un exemple : vous possédez les locaux depuis 15 ans, les emprunts sont remboursés et vous prélevez les revenus locatifs pour vos besoins personnels. Vous décidez d’opter à l’IS. Vous allez donc percevoir soit des salaires (soumis à charges sociales) soit des dividendes probablement davantage taxés que des revenus fonciers avec l’inconvénient de la taxation de la plus-value à la sortie.


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